1、3月二手住宅成交5865套 市场升温明显
3月历来是二手住宅市场成交高峰期，即使今年春节较晚，但3月并没有延续春节后成交低频的市场惯性，二手住宅市场迅速摆脱春节前后的疲软态势，市场整体升温明显。3月南京二手住宅成交5865套，较二月3557增加1959套，环比上涨55.1%，较去年同期下跌超4成。
2017年3月-2018年3月南京二手住宅成交量走势
数据来源：南京网上房地产，单位：套
2、学区效应明显鼓楼成交量稳居第一
从各区成交来看，鼓楼区以1324套位居全市第一，主要原因是鼓楼名校学区房密集，在学区房成交旺季的带动下，鼓楼区二手住宅成交量领先全市其他各区。秦淮区、江宁区分别以742套、719套位居全市二、三位。
2018年3月南京各区域二手住宅成交量
数据来源：南京网上房地产，单位：套
从具体成交占比来看，鼓楼区以24%位居全市第一，秦淮区以13.5%排名全市第二，江宁区以13%排名全市第三。
2018年3月南京各区域二手住宅成交量占比
数据来源：南京网上房地产
3、挂牌均价涨幅明显二手住宅市场升温
从各区域挂牌均价来看，受人才新政影响，让买卖双方形成了未来房价将“维持高位”甚至“持续上涨”的市场预期。3月南京二手房挂牌均价27863元/㎡，环比上1.8%。
2017年3月-2018年3月南京二手住宅挂牌均价情况
数据来源：南京我爱我家研究院
4、雨花台区成交均价涨幅最高 六合区跌幅最大
从各区二手住宅成交均价来看，3月南京6区成交均价出现上涨，分别为鼓楼区、玄武区、秦淮区、建邺区、雨花台区、浦口区等，其中雨花台区涨幅最高，为8.85%；3区成交均价下跌，分别为栖霞区、江宁区以及六合区，其中六合区跌幅最高，为1.82%。此外，建邺区及鼓楼区成交均价分别以36534元/㎡、34180元/㎡位居全市一、二位。
南京各区域二手住宅成交均价及环比情况
数据来源：南京我爱我家研究院，单位：套
二3月南京二手住宅市场供需情况
1、3月挂牌总量14333套环比上涨130.9%
“金三”作为全年的成交旺季，不少需要置换的业主试水二手住宅市场，二手住宅挂牌量出现明显涨幅，挂牌总量为14333套，环比上涨130.9%，同比下跌7.3%，基本恢复到去年同期水平。
2017年3月-2018年3月南京二手住宅挂牌情况
数据来源：南京我爱我家研究院，单位：套
2、房客比为0.84 市场呈现供不应求
从房客比来看，3月南京二手住宅市场房客比为0.84，较2月下跌0.1，处于近一年低点。随着市场升温明显，二手住宅市场处于供不应求的状态。
（注：房客源比是指一定时间段内，新增房源与客源的比值，通过房客源比可以看出一定阶段内市场的供需情况。）
2017年3月-2018年3月南京二手住宅房客源比走势
数据来源：南京我爱我家研究院
3、成交周期降至16.26天 成交速度明显加快
目前南京二手房客户心态略显焦虑，成交周期明显缩短，3月南京二手房成交周期降至16.26天，较前一月减少2.84天，从南京我爱我家门店反应来看，二手住宅市场热门区域成交周期缩短了一半。
（注：购房周期指从客户登记购房信息至买卖双方成功签署购房协议）
3月南京购房者成交周期变化情况
数据来源：南京我爱我家研究院
4、业主妥协度下降议价空间逐渐变小
随着市场的升温，3月二手住宅市场客户量不断变大，业主比春节前后更加有底气，议价空间在逐渐变小甚至部分热门区域没有议价空间，整体来看，3月二手住宅市场业主妥协度逐渐变小，仅为2.7，业主对购房者的要求在提升，如买房首付、贷款类型、甚至会出现部分业主临时涨价的现象。与此同时，客户的谈判力不断减弱，议价空间不断减小，二手住宅市场向卖方倾斜。
2017年3月-2018年3月南京二手住宅议价空间走势
数据来源：南京我爱我家研究院
三3月南京二手住宅交易结构
1、买卖市场80后为绝对主力 90后占比进一步增加
从二手住宅市场业主、客户两端年龄来看，80后业主、客户占比分别为33.8%及44.7%，处于市场主导地位；90后二手住宅市场客户占比受人才落户新政影响增加明显，由2月占比21.1%提升至30.1%。此外90后业主市场占比也有4.8%的涨幅。
3月南京业主、客户年龄占比
数据来源：南京我爱我家研究院
2、刚需房源需求最大刚需客群为市场主力
从二手住宅市场成交房源来看，总价在100-200万、面积段在60-90㎡、居室在2居室的刚需房源成交占比最高，刚需客群仍为二手住宅市场主力。
3月南京二手住宅价格段、面积段、居室成交情况
数据来源：南京我爱我家研究院
3、教育为购房首要因素 投资比重上升
3月作为学区房成交旺季，以教育为购房目的的动机占比为29.7%，为购房动机的首要因素。受调控影响较大的投资性购房占比上升，较2月上涨3.5%，购房者对南京未来房地产市场预期进一步看好。
3月南京购房者购房动机占比
数据来源：南京我爱我家研究院
4、组合贷款占比上升明显全款购房比例下降
从3月南京购房者付款方式来看，受商贷利率不断上浮影响，越来越多的购房者使用组合贷款减少购房成本，与2月组合贷款相比，3月占比增加1.4个百分点，总占比为23.4%。3月27日，南京公积金中心调整租房公积金贷款审批各环节办理时限，最快10个工作日下款，预计未来公积金贷款以及组合贷款比重将进一步增加。
3月南京购房者付款方式占比
数据来源：南京我爱我家研究院
南京我爱我家研究院简析：
3月，南京二手住宅市场升温明显。一方面因为人才新政的实施，增加了不少新南京人的购房需求，其次房贷利率不断上浮，加剧了买房人的心理上的恐慌，刺激了一部分贷款客户买房计划前置，最后近几个月南京新房供应量不足，不少急需买房的客户被引流到二手房市场。在未来两个月里，南京二手住宅市场将继续保持成交高峰，成交均价将继续走高。
附表：南京热门小区及主要商圈3月成交均价
表一：南京热门小区TOP50月均成交均价
表二：南京主要商圈成交均价
1、新房成交3242套 环比上涨25.5%
3月是传统的楼市“旺季”，但南京楼市温度一般，新房（不含高淳、溧水）成交3242套，环比上涨了25.5%，但同比来看，成交量下跌了28.8%，整体金三成色有所不足，市场表现低于预期。
2017年3月-2018年3月南京商品住宅成交量情况
数据来源：南京网上房地产，单位：套
2、栖霞强势领跑 玄武成交量大涨
从成交区属来看，3月栖霞区成交821套，环比大涨41.6%，占全市总成交量的25.3%，强势占据首位；六合区成交691套，占比达21.3%，排名全市第二；“成交大户”浦口区3月仅排名第三，成交量达633套，环比成下跌趋势；江宁区成交573套，虽然环比实现了翻倍涨幅，但仍排在了第四位；另外，玄武区也成交了159套，较春节期间涨幅明显，但主城其他区属都成交较少。
2018年2-3月南京各区商品住宅成交情况
数据来源：南京网上房地产，单位：套
3、26盘推出新房源 上市量暴涨了322%
金三南京楼市上市量大幅上涨，共有26家楼盘开盘，推出6000多套新房源，环比大涨322%；其中住宅盘19家、别墅盘1家、公寓盘6家，住宅上市量达4765套。
从板块来看，都市圈成为开盘大户，共有8家楼盘推新，占比达3成，高淳多个限价盘开仓放粮，都取得了不错的销售成绩；江北也有7盘开盘，成为另一大主力军，其中纬三隧道口荣里加推165套房源，开盘当天即售完；另外，江宁、城北、城南、六合、仙林5大板块也有楼盘加推，前鼓楼滨江地王盘中海桃源里首开，推出了400多套房源，均价38995元/㎡，吸引2500多组客户参与摇号，但最终仅售出8成；而城中、河西继续缺席当月开盘。
2018年3月南京各板块开盘情况
数据来源：南京我爱我家研究院
2018年3月南京楼市具体开盘情况
数据来源：南京我爱我家研究院
4、库存稳定在2.23万套 去化周期4.45月
3月南京新房库存稳定在2.23万套左右，上半个月由于新房入市较少，月中库存出现小幅波动，但随着月底多盘入市，库存量又回归月初值，目前南京新房库存去化周期为4.45个月，较2月来看周期有所缩短。
2018年南京新房逐周库存量及去化周期走势情况
数据来源：中指研究院，单位：套、月
市场小结：“金三”楼市环比有所升温，但同期来看成交情况仍成下跌趋势，今年的楼市旺季并不“旺”；上市量方面，3月下旬南京楼市大量楼盘入市，形成一波开盘潮，新房入市量翻倍上涨，但除了部分热门板块限价盘外，不少楼盘去化情况一般，甚至出现了2000多人放弃选房的现象，大多购房者开始理性选房，加之落户政策、公积金新政等利好不断，预计未来购房空间将进一步扩大。
1、价格仍是置业首要因素 品质环境占比有所提升
从3月购房者置业因素来看，相较二手房，新房总价更低仍是购房者首选的重要因素，但随着房屋居住属性的不断凸显，品质、社区环境、好户型等改善需求占比逐步提成，在当下置业中占据了不小的分量。
2018年3月南京购房者置业因素占比情况
数据来源：南京我爱我家研究院
2、中小户型仍是主力军 占比近5成
从成交面积来看，80-100㎡面积段依旧占比最高，成交1113套，面积占比达28.5%；120-140㎡大户型面积段成交量跃居第二，共成交627套，占比为23.1%；而100-120㎡刚改户型成交量紧随其后排在第三位，成交613套，面积占比为19.1%。综合来看，中小户型在成交套数上仍有优势，套数占比超5成，但大户型成交量也逐步稳定，市场接受度不断提高，特别是改善板块的部分大户型，受到购房者追捧。
2018年3月南京商品住宅成交面积段占比情况
数据来源：南京网上房地产，单位：套
3、2.5万+占比有所下滑 房价相对稳定
从成交价格来看，25000元/㎡以上成交1579套，占比达53.1%，虽然环比有所下滑，但仍超过半数占据第一；18000-22000元/㎡价格段成交480套，占比为14.3%，主要为江北楼盘成交；7000元/㎡以下成交379套，面积占比仅7.2%，并不影响市场格局；从3月国家统计局公布数据来看，南京2月房价环比下跌0.1%，总体态势稳定。
2018年3月南京商品住宅成交价格区间情况
数据来源：南京网上房地产，单位：套
市场小结：3月南京住宅交易结构变化不大，置业因素方面改善型需求有所提高，户型选择上受上市情况影响，中小户型仍占市场主力，但120-140㎡大户型成交量也比较可观，整体刚需和改善客户平分秋色，部分热门改善板块受到购房者青睐；价格方面，2.5万以上成交占比有所下滑，但仍超过5成，房价整体保持稳定。
房企方面，3月融创中国销售10.17亿，排行销售金额榜首位，绿地控股销售金额7.02亿，排名第二位，新城以5.21亿总销拍照第三位；奥克斯、苏宁环球、电建地产、银城地产、招商蛇口、上海证大、保利地产分列4-10为，销售金额均突破了3亿。
2018年3月南京房企销售金额TOP10榜
数据来源：中指研究院
南京我爱我家研究院简析：
3月是传统楼市旺季，商品住宅市场有所回温，成交量环比上涨了2.5成，上市量也成翻倍暴涨，但较去年同期来看，成交量仍有所下滑，整体表现稍显逊色。从楼盘情况来看，热点板块限价盘仍受到购房者青睐，不少楼盘实现日光现象，但一些高价盘则出现了“滞销”情况；另外鼓楼滨江前地王盘3年后终入市，突破板块房价天花板，大户型取得畅销，整体来看改善购房在市场仍有客户买单。
“金三”收官，“银四”已至，南京各大板块仍有不少出货计划，新的一波开盘潮还将继续，其中不乏一些纯新盘；另一方面，随着落户新政和公积金贷款新政的执行，购房政策再添利好，置业门槛逐步放低，市场购买力在不断增加，预计也将刺激新房的整体成交量。